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如何找合适的营业商铺？

                                      

如何找合适的营业商铺？

开店成功的条件有很多，但最重要的一点无疑是选择合适位置的商铺。如果这一步走错，那么以后不管你如何补救，总有些先天不足的遗憾。那么如何寻找一个合适的商铺呢？对于你经营不同的产品，它有什么样共性和个性呢？

1．选择一个铺面的基本步骤应是：

1）          市场调查，分析

2）          收集有关资料

3）          分析地点，场地及商圈

4）          法律工作/公司法律要求/红线/使用功能

5）          合同谈判

6）          财务分析

7）          合理市价

8）          地产可行性报告

9）          工程和运行的配合

2．商圈优劣评等

1）          特优（GREAT）商圈生机蓬勃，尤其是三项主要客源（住家，办公，购物）充沛，即使有一项稍弱，但整体商圈仍持续快速成长。

2）          优（VERY GOOD）商圈发展已趋成熟，未来成长空间有限，但既有商业活动力强，三项主要客源中的两项来源充沛。

3）          良（GOOD）商圈已成饱和，既有商圈活动力表现平平，主要客源不强，除了特殊情况，开店很难立足。

4）          差（FAIR）商圈有走下坡路的迹象，主要客源平乏和正在流失。对这一地区应持续关注它的发展方向。

5）          劣（NOT DESIRABLE）商圈中的主要客源已经流失，不存在，或非常微弱，整个地区往下滑而了无生机。无法获利。

3．地点优劣评等

它是用来评价一个地点的好坏。我们将一个地点与同商圈内其他地点的几项属性作一评比而得到的结果。

1） 千分点：它是一个商圈内众所注目的焦点，其能见度和接近性尤其突出。它应该是整个商圈中的绝佳地点，无论是现在或是将来都无法被竞争对手所取代。

2） A点：：它是一个商圈内众所注目的好地点，其能见度和接近性不如千分点。在此商圈中极少数的地点较其优越。

3） B点：它是商圈中较不起眼的次要位置。有很多地点比其优越。

4） C点：和B点类似，在接近性和能见度上更差。在此商圈中不如很多地点。

4．装修及工程问题

1）          工程情况

·物业使用功能

·红线图

实用面积/建筑面积

·招牌图/透视图

·免租期/施工图

·接收场地条件

2）          公用事业及设备要求

。电：电容量/电压/指定位置/独立电表

。水：用水量/水压最低多少/独立进水管和水表

。排水：排水管等

。排污：排污管

。垃圾房：

。电话

。空调制冷等设备：室外机组的安放位置

。排油烟风井

。消防

3）          交接物业条件

。业主协助办理规划，消防，卫生防疫，环保，工商，市政，等政府部门的手续的申报和验收

。业主应完成红线位置内的物品腾空，拆除隔墙及清除杂物及内部之多余物件。

。施工临时用水电

。许可开工的所有政府批件

。场地保险单

。业主同意施工图并盖章确认。

。其他条件？

4）          工程费用的预估

。建筑费用（LHI）

新店开发费用（CIC）发展费用+借款利息

建筑/机电设计费

配套申请费

场地勘探费

场地拆除准备费

室内建筑工程费用

其他（如电力增容额）

。设备费用

如厨房设备/冷冻设备或其他

店标

柜台

桌椅

装饰画等

办公

5）          工程和地产的配合

。签约前地产为主工程为副

一起考察现场

与业主开会，会见业主工程负责人

内部共识

谈判（地产/工程条款）

工程费用预估

。签约后工程为主地产为副

合同条款

业主关系

地产配合

其他

目标——最低成本顺利建成最好店面

5．法律问题

1）          产权文件

。房地产证

。土地证

。营业执照

。业主和大房东的租约副本

。身份证明或法人证明和法人代表证明

2）          地产合同主要条款

。出租物业

。租金

。租期，交付物业日期

。无主要同业竞争条款

。抵押

。提前终止合同

。登记合同

3）          附件

。红线图

。使用权

。效果图，招牌图

。销售额定义

。甲乙方的证件

。工程技术要求及附图

。其他

6．财务问题

1）          内容

。盈亏表

。保本营业额

。商铺开发预测模型

2）          获利能力财务评估指标

。可控制费用后利润

。营运利润

。现金流量

。保本

。投资回报期

3）          获利能力评估的具体内容

。营业额

。—产品成本及运费

。=毛利

。—可控费用

。=可控费用后利润

。—不可控费用

。=商铺运营利润

→获利能力

。总收入—总支出=利润

。或营业收入—运营费用=毛利—可控费用=运营利润

。营业额

。=总销售额—其他销售额（非常态产品和服务）

。其他销售及成本

。营业税5%

。销售成本

产品成本

包装费用

运费

。毛利润

营业额扣除成本但未除去运营费用

。可控费用

员工工资

经理工资

广告费

促消费

外部服务费

制服

清洁用品

维修保养费用

水电费用

办公用品

现金赢余/短缺

开铺前费用

其他杂费

可控费用后利润=营业额—产品成本—可控费用

。不可控费用

房产使用成本=租金+折旧及分摊（装修费，顶手费）+利息

。设备办公等费用分摊

。特许权费用

。会计及律师费

。保险费

。其他税项和执照费

。折旧

。利息

。其他收入和费用

。例：房产使用成本

年租金500000

利息200000

折旧分摊100000

房产使用成本=500000+200000+100000=800000

年营业额=10000000

年房产使用成本=800000/10000000=8%

。保本营业额：总营业额=总支出（利润=0）

=固定成本/贡献毛利

。固定成本：没有卖出任何产品但仍支出的费用

经理工资

修理保养

外部服务费

水电费

办公费用

固定租金

折旧及分摊

利息

税项及执照费

保险费

。变动成本：营业及销售产品所产生的费用

产品

运费

员工工资

广告费

促销费

制服

特许权使用费

。贡献毛利的百分比

=总营业额百分比—变动成本百分比

。保本营业额例子

固定成本=2000000

总营业额100%

变动成本75。5%

贡献毛利=？

保本营业额=100%-75。5%=24。5%

年保本营业额=2000000/0。245=8163265

 

7．如何用直觉初选商铺？

1）          在不同时段在同一地点进行实测，统计客流量。

2）          分析调查客流量的构成成分。（住家，办公，购物；外来人口本地人口比例及实际多少；真正的购买客户占多少？）

3）          分析客户的购买力（房价，平均工资，GDP，该产品的消费层次和普及率）和市场总规模。

4）          同类型店面是否较多（形成专业市场）？在不同时段在你选定的地址附近的同类型店面观察实际成交量。分析他们的成功或失败的经验教训。（平时，星期天，节假日）

5）          由4）预估年销售额。年毛利。年成本。分析是否可行？

6）          进入精确操作程序。

【作者: sky1964】【访问统计:】【2006年04月15日 星期六 10:48】【注册】【打印】